Proponen densificar el centro de Bariloche con dos pisos más y captar plusvalía para viviendas

El Colegio de Arquitectos presentó una propuesta para modificar las reglas de construcción en sectores próximos al centro de Bariloche con una idea central: concentrar más viviendas y actividades donde ya existe infraestructura, permitir un aumento acotado de la capacidad constructiva y hacer que parte de esa valorización vuelva a la ciudad. El planteo apunta a áreas que los profesionales consideran degradadas o con menor inversión, pero que al mismo tiempo tienen una ubicación estratégica y servicios instalados.

La propuesta no contempla torres ni edificios que superen las alturas actualmente admitidas en el microcentro. Según explicaron los arquitectos Luciano Altamirano y Alicia Albandoz, el incremento sería, dependiendo de cada sector, de uno o dos pisos adicionales respecto de los parámetros actuales. Ese beneficio constructivo estaría sujeto al pago de plusvalía urbana, es decir, una compensación al Estado por el mayor valor que adquiere un terreno cuando una modificación normativa permite construir más metros cuadrados. Altamirano fue enfático al sostener que el proyecto no habilita edificios comparables con el Bariloche Center ni grandes torres. "Según el área son uno o dos pisos. No es que hay torres, no va a haber torres", aseguró. Albandoz reforzó esa idea y explicó que en ningún caso lo propuesto supera los parámetros existentes entre Mitre y Elflein. "Siempre es un piso por debajo", señaló.

La propuesta parte de una lógica donde si un terreno que hoy puede construirse determinada cantidad de metros recibe autorización para sumar superficie, su valor económico aumenta. El Colegio plantea que una parte de esa ganancia adicional sea captada por el Municipio. "Esa ganancia, esa plusvalía que paga el desarrollador o el propietario de la tierra, se reparta en otros sectores de la ciudad que no van a tener este nivel de atención por parte de los inversores", explicó Altamirano. El argumento es que existen barrios donde la tierra tiene menor valor, pero extender redes de agua, cloacas, electricidad, calles y otros servicios cuesta lo mismo o incluso más. La plusvalía permitiría entonces utilizar parte de la rentabilidad generada cerca del centro para financiar infraestructura en sectores con menor atractivo para la inversión privada.

Albandoz fue un paso más allá y planteó que parte de esos recursos tengan un destino concreto: construcción de viviendas. La arquitecta sostuvo que el Estado suele responder a la problemática habitacional con entrega de terrenos, pero que eso no siempre resuelve el problema completo. "La verdadera solución a un problema habitacional la da la vivienda propiamente dicha", afirmó. La propuesta busca que el mayor aprovechamiento inmobiliario de determinadas parcelas genere recursos para un fondo que permita financiar viviendas e infraestructura en otros barrios. Otro de los argumentos del Colegio es que aumentar la cantidad de unidades disponibles debería generar mayor competencia en el mercado de alquileres. "Mayor cantidad de viviendas, mayor disponibilidad de viviendas, y eso entendemos que va a derivar automáticamente en un valor de alquileres inferior", sostuvo Albandoz.

Sin embargo, la propia Albandoz reconoció que el proyecto no obliga a que las nuevas unidades se destinen a vivienda permanente. Consultada sobre la posibilidad de reservar las nuevas unidades exclusivamente para residentes, explicó que esa condición no fue incorporada porque consideran muy difícil fiscalizarla. "Puedo decirte que voy a tener vivienda unifamiliar y terminar adquiriéndolo para turismo", ejemplificó. Por eso, el Colegio apuesta a otro mecanismo: aumentar suficientemente la oferta para que una parte termine naturalmente disponible para alquiler permanente. "No está escrito porque creemos que es muy difícil de fiscalizar. En vez de que nos mientan, la generación de oferta por sí misma entendemos que es la mejor herramienta", sostuvo.

La densificación propuesta no está pensada únicamente para vivienda. El proyecto admitiría también oficinas y otros usos, bajo la idea de conformar sectores urbanos mixtos. Altamirano vinculó ese criterio con el concepto de "ciudad de los 15 minutos", donde las personas puedan acceder a trabajo, servicios, comercio y equipamiento urbano sin realizar grandes desplazamientos. El arquitecto puso como ejemplo las dificultades de quienes viven en el Alto o en sectores alejados y deben bajar al centro para trabajar, ir al hospital o realizar trámites. "Que haya un poco más de oferta, ya sea de trabajo concentrado, que no tengas que hacerte 20 kilómetros para ir a laburar sino que estés a unas cuadras, también aporta a la densificación", explicó. La intención es evitar sectores exclusivamente residenciales o comerciales y fomentar barrios con actividad durante distintas horas del día.

El proyecto incorpora además criterios sobre fachadas y cubiertas de los edificios. Albandoz señaló que la intención es reducir grandes medianeras expuestas y mejorar el tratamiento arquitectónico de los nuevos desarrollos. Dentro de esa mirada aparece el concepto de "quinta fachada": los techos y cubiertas que son visibles desde otros puntos de una ciudad con fuertes desniveles. "La idea es que la ciudad empiece a verse mejor desde todos lados", explicó.