El Concejo debate un proyecto que modificaría alturas máximas y habilitaría rooftops gastronómicos en Bariloche

El Concejo Municipal volverá a analizar este martes un proyecto que propone cambios profundos en las reglas de construcción de Bariloche, con modificaciones en alturas máximas, basamentos, retiros, estacionamientos, ocupación del subsuelo y aprovechamiento de terrazas y azoteas. Se trata del Proyecto de Ordenanza 237/24, presentado por el concejal Leandro Costa Brutten (Incluyendo Bariloche), que llegó a esta instancia después de una extensa reformulación del texto original.

La propuesta modifica distintas disposiciones del Código de Edificación y Planeamiento y crea además un régimen específico para terrazas, miradores, rooftops gastronómicos y culturales. Uno de los puntos con mayor impacto urbano es el incremento de las alturas permitidas en sectores determinados del área urbana consolidada. El proyecto argumenta que la ciudad necesita aumentar densidad en zonas que ya cuentan con infraestructura, evitando extender el crecimiento sobre nuevos sectores.

La reforma no propone una autorización general para construir edificios más altos en Bariloche. El incremento se concentra en determinados corredores y áreas. El cuadro incluido en el proyecto establece cambios significativos: en el Área 2 la altura pasaría de 13,70 a 19,95 metros, con planta baja más seis pisos; en el Área C de 13,70 a 16,75 metros, con planta baja más cinco pisos; en O'Connor tramo 1 de 16,30 a 21,90 metros, con planta baja más siete pisos; en O'Connor tramo 2 de 16,30 a 19,95 metros, con planta baja más seis pisos; y en el sector de Juan Manuel de Rosas de 16,30 a 19,95 metros, también con planta baja más seis pisos. La propuesta sostiene que la diferenciación responde al grado de consolidación de cada sector, la infraestructura disponible y el potencial de cada corredor.

El proyecto no se limita a las alturas. La reformulación incorpora una serie de parámetros sobre basamentos arquitectónicos, retiros, ventilación, patios internos y tratamiento de fachadas. También regula los llamados cuerpos salientes, como balcones abiertos, balcones cerrados y otros elementos que sobresalen de la línea de fachada. En términos generales, el texto permite determinados avances sobre la línea municipal o sobre el nivel del basamento, pero fija límites de profundidad, proporción de fachada y distancia respecto de las parcelas vecinas. Otro cambio aparece en los edificios construidos en lotes ubicados en esquina, donde se regulan específicamente los balcones y salientes para evitar interferencias con ochavas y líneas municipales.

La propuesta también modifica las exigencias vinculadas con cocheras. El texto revisa el sistema utilizado para calcular la cantidad obligatoria de estacionamientos en función de los metros cuadrados construidos y del destino del edificio. Además, establece reglas para accesos vehiculares, separación entre entradas y condiciones particulares para lotes de determinadas dimensiones. En materia de subsuelos, se habilita una mayor ocupación bajo tierra en algunos casos, aunque sujeta a condiciones de permeabilidad, tratamiento de superficies y mantenimiento de áreas absorbentes. El objetivo declarado es permitir un mejor aprovechamiento del terreno sin trasladar necesariamente ese crecimiento hacia la superficie.

Otro capítulo relevante crea un Régimen de Habilitación de Terrazas, Miradores y Rooftops Gastronómicos y Culturales. La propuesta permitiría utilizar terrazas de hoteles, edificios residenciales, oficinas y comercios para actividades gastronómicas o culturales, siempre que cumplan condiciones específicas. El proyecto señala que Bariloche tiene una ventaja paisajística particular y plantea aprovechar las vistas hacia el Nahuel Huapi, los cerros y el entorno cordillerano como parte de una oferta turística y gastronómica diferente.

Sin embargo, la habilitación no sería automática. Los espacios deberán cumplir requisitos de seguridad, accesibilidad, circulación, capacidad, prevención de incendios, condiciones acústicas y protección frente al clima. También se establecen restricciones para la instalación de estructuras permanentes. El texto prioriza soluciones retráctiles o desmontables y exige que las cubiertas soporten condiciones climáticas propias de Bariloche, especialmente nieve, viento y bajas temperaturas. El régimen de terrazas incorpora además condiciones sobre ruido y convivencia. Los proyectos deberán contar con medidas de aislación acústica y sistemas destinados a minimizar molestias sobre viviendas próximas.

Uno de los capítulos económicamente más relevantes es la modificación del sistema de Renta Diferencial Urbana (RDU). Ese mecanismo busca que los proyectos que reciben un beneficio urbanístico —por ejemplo, mayor capacidad constructiva— aporten parte de esa valorización al Municipio. La fórmula del proyecto considera la superficie adicional obtenida, el valor del metro cuadrado y un coeficiente de participación municipal que varía según la zona. Los porcentajes propuestos son: 14% para Juan Manuel de Rosas y O'Connor tramo 1; 12% para O'Connor tramo 2; 10% para Área 2; 6% para Área C; y 5% para el resto del ejido alcanzado por el mecanismo.

El proyecto crea además un fondo específico vinculado con los ingresos que genere la renta diferencial. El texto establece que el 40% de esos recursos se destine a un programa permanente de promoción de vivienda, mientras que el 60% restante se oriente a obras de infraestructura básica y mejoras urbanísticas, con especial referencia a sectores incluidos en registros de barrios populares. También procura evitar que esos recursos puedan terminar utilizados para cubrir necesidades generales de caja municipal.

Los fundamentos del proyecto parten de un diagnóstico conocido en Bariloche: la ciudad continúa extendiéndose territorialmente mientras infraestructura, servicios y transporte deben alcanzar superficies cada vez mayores. El texto plantea que una mayor densidad en sectores consolidados podría generar más viviendas donde ya existen redes urbanas, reducir parte de la presión expansiva y mejorar la relación entre cantidad de habitantes e infraestructura instalada. El debate, sin embargo, tocará uno de los temas históricamente más sensibles de la planificación barilochense: cuánto puede crecer en altura la ciudad sin alterar su paisaje, su infraestructura ni la calidad urbana de los barrios existentes.